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商品房收房事項 兩種情況可拒收房

發布時間:2015-04-02  來源:  點擊:
 

購房人高高興興地去收房,物業卻列出一大堆費用要購房人來交,而且態度堅決:“不交錢就不交房!”這種說法合理嗎?這些費用哪些該交哪些不該交呢?房屋滲水、開裂能拒絕收房嗎?購房人面對一系列的問題往往有些不知所措。下面就讓專業律師為您收房支上幾招吧!

 

兩種情況可拒收房

 

情況一:“四大件”不齊全

 

文件一:《建筑工程竣工備案表》

 

該文件包括:工程基本情況;勘察、設計、施工、監理單位意見;包括工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。

 

文件二:《住宅質量保證書》

 

是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍等內容。

 

文件三:《住宅使用說明書》

 

應當對住宅的結構、性能和各部位、部件的類型、性能、標準等做出說明,并提出使用注意事項。

 

文件四:實測數據報告

 

開發商要向業主出示已取得國家認可的專業測繪單位對住房面積的實測數據和公攤面積報告。

 

情況二:房屋主體有問題

 

因為開發商在交房時都取得了竣工合格備案表,所以開發商會以此為由抗辯客戶提出的房屋主體結構質量問題。但是商品房銷售管理辦法中規定,客戶有權自行委托有關部門對房屋的結構質量進行鑒定。

 

根據有關規定,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

 

收房躲兩大誤區

 

1、 誤區一通知收房就算交房

 

開發商有時會說:只要通知你收房了,就算交房了。這是錯誤的觀點。開發商所交付的房屋應符合法律規定的標準,符合合同的約定,否則就不能算按期交房,交房不能以通知業主收房為標志。

 

此外,開發商應至少提前7天通知購房人收房的時間、地點。

 

2、誤區二物業代表開發商

 

收房時,物業態度并非代表開發商的態度,對于物業的承諾要區分對待。如果物業是受開發商委托負責收房工作,一旦出了問題業主仍要找開發商承擔責任。

 

如果物業是以管理小區的身份出面,讓購房人簽物業管理合同,購房人可以簽,物業費也可以交。因為這是物業管理關系,和收房是兩個不同的法律關系。

 

收房要注意八點

 

1、 注意一收房注意房款約定

 

如果客戶與開發商在合同中約定,

 

在房款結清之前,開發商有權順延交付房屋,則客戶須結清房款之后,才能接收商品房。

 

2、注意二物業費不能亂漲價

 

根據現行規定,新建小區一般由開發商選聘物業管理公司,并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時,開發商有義務向購房人出示業主臨時公約,就物業費等相關事項作出約定。因此,如果在收房時出現物業費漲價的問題,業主可據此主張權利。

 

3、 注意三物業費可以按月交

 

在辦入住手續時,多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定,物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收,但不得一次性預收多年的物業管理費用。

 

4、 注意四繳納契稅簽協議

 

根據規定,契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納。現實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用,否則不予辦理入住手續。

 

開發商之所以這樣要求,是因為對于按揭買房的業主,在房屋權屬證書未辦下來之前,開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用,會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用,是怕開發商挪用。

 

對此問題,解決辦法是業主與開發商協商,簽訂《契稅繳納協議書》,約定雙方應承擔的違約責任等。

 

5、注意五先驗房再辦理手續

 

目前,開發商在交房時,一般都要求業主先辦理手續,繳納相關費用之后,才允許業主驗房。對于這一不合理的程序,業主應堅持先驗房,后辦理手續,并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以避免以后的糾紛。

 

6、注意六建議業主集體收樓

 

鑒于購房人專業知識的匱乏,建議購房人在收房時能夠集體收樓,可能的情況下可以聘請律師指導協助,這不但可以彌補單一主體知識的限制,更好、更有效地維權,還可引起開發商的重視,促使開發商就收房過程中的問題做約定。

 

7、注意七遇配套問題先收房

 

針對不同的房屋問題,開發商承擔的責任有區別:房屋主體有質量問題要承擔退房責任,若是掉灰、裂縫等問題,開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件:比如配套設施、空氣質量不合格等,購房人可先收房,然后要求開發商承擔賠償責任。

 

8、 注意八投資買房盡快收房

 

有的業主買房是為了投資,遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發商交付的房子存在質量問題,建議購房人做比較,如果租金的損失較大,建議先接收房,等把房子按照既定的計劃出租后,再追究開發商的違約責任。


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